2023년 현재 전세사기 피해자들이 급격히 증가함에 따라 전세보다는 월세를 선호하며, 월세 임대차 보증금마저도 잃을까 봐 걱정을 많이 하시는 분들이 많은 실정입니다. 전세사기로 인하여 현재 부동산 임대시장은 많은 혼란과 불신으로 전세보다는 월세를 선호하시는 분들이 많아지시면서 보증금을 보호받는 최우선변제권에 대하여 많은 관심들을 보이고 있는 상황입니다. 하여 지금부터 주택임대차보호법상 소액 임차인의 최우선변제권이란 무엇인지 각 지역별 적용범위 및 우선변제권과 이 차이점에 대하여 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
1. 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권
최우선변제권이란, 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경ㆍ공매시에 소액 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다. 따라서 최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2 범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리입니다. 최우선변제권의 성립요건은 "① 소액임차인의 범위에 해당할 것 것, ② 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도와 전입신고)을 갖출 것, ③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것" 이 세 가지 요건을 충족해야 합니다. 한 가지라도 충족을 못할 경우에는 최우선변제금을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있으니 꼭 체크하셔서 소중한 자산을 지켜내시기 바라겠습니다.
[주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제8조 제1항]
소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대한 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
[민사집행법 제 245조 제1항 제6호]
소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류할 수 없습니다.
2. 우선변제권 vs 최우선변제권
우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정일자를 받았을 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. 이는 서민의 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위해 유사시에 다른 담보물권에 앞서 주택 보증금을 우선 변제받을 수 있는 서민 보호적인 권리이다. 따라서 우선변제권은 주택이 경매나 공매에 부쳐져 넘어갈 때에 적용되고 일반매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않는다. 우선변제권이 적용되기 위해서는 임차인이 주택의 인도(입주)와 전입신고 및 임대차계약증서상의 확정일자 등 기본적인 대항력을 갖춰야 한다. 위에서 언급했던 소액임차인의 최우선변제권과는 유사하면서도 다른 개념으로 많은 분들이 헷갈려하시는 개념 중에 하나입니다. 우선변제권은 확정일자를 기준으로 하고 최우선변제권은 임차인의 주택인도와 전입신고를 기준으로 한다는 것부터가 차이가 있는 개념입니다. 다시 말해 우선변제권에 해당은 하지만 최우선변제권에는 해당이 안 되는 상황이 아주 많이 발생이 됩니다. 우선변제권은 임차 중인 건물에 경ㆍ공매가 진행 시에 채권 및 선순위 세입자들과의 다툼의 기준이 되며, 최우선변제권는 지역 및 여러 가지 조건들을 충족하여야지만 구제받을 수 있습니다.
3. 소액임차인의 최우선변제 요건
- 주택임대차보호법상 소액보증금 범위 및 최우선변제금 범위 표 다운로드
① 소액임차인의 범위에 해당할 것
임차인은 위의 표에서 보는 바와 같이 소액 보증금의 범위에 해당되었을 때 최우선변제금을 받을 수 있다. 조건은 지역별로 적용일자별로 차이가 있으니 혹시라도 확인을 해보고 싶으시다면 적용범위를 확인하시고 본인의 계약내용과 등기부등본을 확인해 보시면 본인의 최우선변제금액을 확인하실 수 있게 됩니다. 위의 표에 적혀있는 적용일자란 건물의 사용승인일이 기준이 되는 것이 아니고 해당건물의 등기부상 최초 담보물권설정일을 말합니다. 예를 들어 서울특별시에서 2000년에 준공이 되어 해당 건물을 2020년 8월에 리모델링하여 2020년 8월 20일에 근저당설정을 한 건물에 보증금 1억 2000만원 / 차임 100만원에 임차를 했다고 가정한다면 해당 임대차계약건의 임차인이 받을 수 있는 최우선변제금액은 최우선변제금액은 5000만원에 해당이 된다. 1억 2000만원에서 최우선변제금을 5000만원을 제외한 7000만원에 대해서는 건물에 선순위 세입자 및 채권을 따져봐야 하는 우선변제권 문제이다.
② 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도와 전입신고)을 갖출 것
건물에 등기가 없다고 하더라도 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에 최우선변제의 대항력을 갖게 됩니다. 주택의 인도라 함은 이사를 하고 집의 열쇠를 건네받고 이삿짐을 들여놓음으로써 주택을 인도받았다 할 수 있으며, 주민등록을 마친경우라 함은 해당동을 관할하는 주민센터 또는 정부 24 홈페이지에서 전입신고를 하게 됨으로써 주민등록을 마쳤다고 하겠습니다. 위에서 언급했듯이 최우선변제의 대항력요건은 전입신고만 하셔도 갖춰지는 것이고 확정일자는 요하지 않습니다. 확정일자는 인터넷으로 진행하실 경우에는 인터넷등기소를 이용하셔야 하는 점 참고 부탁드립니다. 혹시라도 글을 읽으시면서 전입신고를 하지 않으셨다면 밑에 링크를 걸어드릴 테니 미리 해놓으시는 걸 추천드리겠습니다.
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http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
www.iros.go.kr
③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것
기존에 근저당이 설정이 되어 있는 상태에서 입주를 하신 분들은 해당사항이 없겠지만 아파트 또는 오피스텔 같은 경우는 집주인이 임차인이 입주 후에 근저당을 받을 경우 임차인의 우선변제권을 위해 배당요구를 꼭 하셔야 하는데 이때 배당요구 종기일은 꼭 지키셔야 한다는 것을 명심하셔야 합니다. 혹시라도 배당요구 종기일 이후에 배당요구를 신청을 하루라도 늦게 하게 되면 임차인은 배당을 받을 수 있는 자격을 상실하게 되니 꼭 이점 유념하시고 꼭 맞는 날짜에 배당요구를 신청하셔서 소중한 자산 보호받으시길 바라겠습니다.